Come si calcolano i vani catastali ?

Viene richiesto spesso dai nostri clienti come si svolge il calcolo dei vani catastali di un immobile appartenente alle categorie del gruppo A . La consistenza catastale per gli immobili destinati alla residenza si misura in Vani.

La normativa attuale (la norma di riferimento è il D.L. 652/39 (nascita NCEU)ed ilD.P.R. 1142/49 (regolamento formazione NCEU), considera vano qualsiasi stanza superiore a un minimo, stabilito comune per comune e a seconda della categoria, che varia fra i 7 e i 10 mq., che possa contenere almeno un letto.

Questo significa che ad esempio un corridoio lungo e stretto e di forma irregolare, non verrà conteggiato come vano anche nel caso dovesse misurare una superficie di 20 mq., ma sarà assegnato un valore di un terzo di vano, così come gli altri locali accessori diretti, ossia quei locali ai quali si accede direttamente dall’abitazione (cioè senza uscire dalla porta di casa) che non hanno caratteristica di vano, come corridoi, bagni, wc, ripostigli, vani bui, vani con superficie inferiore al limite stabilito.

Ad ognuno di questi ambienti è assegnato 1/3 di vano, che viene sommato al numero di vani principali.

A queste regole sfugge la cucina, che è sempre computata in un vano intero a prescindere dalla superficie, purché vi siano gli impianti per la cottura.

I vani accessori indiretti complementari (cioè quelli ai quali si accede uscendo dalla porta di casa) quali soffitte e cantine vengono conteggiati 1/4 di vano

Le attinenze scoperte dipendenze esclusive come cortili, giardini e terrazze,vani di servizio in comune come portici e tettoie aperte, ecc. vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.

Per quanto riguarda gli arrotondamenti, bisogna eseguirli al mezzo vano cioè se sul totale finale si è ottenuto un risultato di 6,23 si arrotonda a 6, mentre nel caso in cui il risultato è 6.45 si arrotonda a 6,5 vani.

Come ci sono vani con superficie al di sotto della quale si conta 1/3 di vano, vi sono vani la superficie dei quali è abbastanza grande da doverli considerare più di un vano catastale.

In tali casi si sottrae alla superficie del vano eccedente il limite massimo, quindi si divide il risultato per lo stesso limite massimo, p.e. se un vano è 45 mq. e il limite massimo di superficie è 30 mq. si sottrarrà 30 da 45 = 15, quindi si dividerà 15 per 30 = 0,5, tale valore va sommato al resto della consistenza catastale.

Esempio calcolo:

calcolo dei vani catastali di una villa che ha le seguenti caratteristiche:

• 1 Soggiorno/Living di mq 38;

• 2 Camere da Letto;

• 1 Ripostiglio;

• 1 Disimpegno;

• 2 Bagni;

• 1 Antibagno;

• 1 Giardino mq 200 (superiore alla consistenza complessiva).

Il calcolo dei vani sarà il seguente:

• 1 Soggiorno/Living di mq 38 = vani 1 + Eccedenza (38-28)/28=1,36;

• 2 Camere da Letto = vani 2;

• 1 Ripostiglio = 1/3 di vano;

• 1 Disimpegno = 1/3 di vano;

• 2 Bagni = 2/3 di vano 0,66;

• 1 Antibagno = 1/3 di vano. Totale vani = 5,02

• 1 Giardino (superiore alla consistenza complessiva) = 10% di 5,05 = 0,25; Totale calcolo dei vani catastali 5,02 + 0,25 = 5,27 Arrotondato a 5,5.

Per verificare la Consistenza Catastale dell’immobile è sempre bene consultare la Visura Catastale che è il documento ufficiale del Catasto. Se cerchi un geometra a Torino per le tue pratiche catastali o edilizie, se hai bisogno di aggiornare la planimetria catastale e desideri un preventivo senza impegno manda un'email o chiamaci al  3345841380

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Molti ci chiedono informazioni per sapere cosa sono e come si fanno le variazioni catastali e quale è il loro costo, la pratica di aggiornamento catastale spesso si dimostra necessaria nel caso di compravendita di un immobile. Tal  volta è necessario provvedere a modificare alcuni dati di un'immobile o terreno al catasto, per risolvere delle situazioni che possono diventare fastidiose e difficili durante la fase preliminare all’atto notarile.

Cosa sono le variazioni catastali?

Con la variazione catastale il proprietario di un immobile comunica al Catasto delle variazioni avvenute nello stato di un immobile. I dati catastali (planimetria, identificativi, titolare del bene, toponomastica, etc.) vanno modificati tramite una procedura specifica denominata DOCFA che va presentata online, con l'ausilio di un tecnico abilitato (Geometra,Architetto,Ingegnere). Alcuni aggiornamenti possono essere anche presentati gratuitamente direttamente dai cittadini presso gli uffici del catasto o con procedure informatiche sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

La variazione catastale  al catasto fabbricati (attualmente agenzia delle entrate) generalmente viene presentata per il cambiamento di alcuni dati, che possono riguardare i proprietari, la sua rappresentazione grafica o i dati nominati foglio, particella e subalterno su ogni atto di vendita, di un qualsiasi immobile (casa, negozio, laboratorio). Per quanto riguarda il catasto terreni una variazione catastale di un terreno serve per comunicare all'agenzia delle entrate la sua conformazione rispetto ad alcuni dati già presenti negli archivi del catasto terreni

Differenza tra variazione catastale con DOCFA e PREGEO

Il docfa è il nome con cui si presenta una variazione catastale al catasto fabbricati, mentre il pregeo è la pratica di modifica che si presenta al catasto terreni.

Per quanto riguarda l'aggiornamento catastale con il docafa si procede alla comunicazione  quando avviene una modifica della planimetria catastale dell’immobile, per esempio a seguito di una ristrutturazione, divisione o frazionamento. Tali variazioni devono essere comunicate entro 30 giorni dalla fine dei lavori. La comunicazione delle variazioni catastali sui dati e nella planimetria risultano elemento importantissimo nelle compravendite o donazioni, inoltre sono un allegato obbligatorio  per poter presentare la pratica di agibilità di un'abitazione.

Quando serve la variazione catastale con il docfa e con il pregeo?

La variazione catastale con il docfa viene utilizzata per casi specifici, per esempio risulta obbligatoria quando si spostano le tramezze interne di una casa, quando si creano nuove camere o bagni, o se si demoliscono alcune pareti di un'abitazione.

Inoltre le variazioni catastali risultano ovviamente obbligatorie nel frazionamento delle unità immobiliari, unione, cambio destinazione d'uso o se si realizzano nuove superfici e ampliamenti.

Il PRE.GEO. è obbligatorio quando varia lo stato del bene, quando deve essere comunicato un aggiornamento geometrico delle particelle, quando si rende necessario provvedere ad una variazione di coltura delle particelle o quando avviene la modifica per ampliamento o riduzione della sagoma di un fabbricato già esistente sul terreno. Inoltre il PRE.GEO. è obbligatorio quando viene costruito un nuovo fabbricato su un terreno che precedentemente non era edificato. In questo caso bisogna far seguire al PRE.GEO. anche una pratica DOC.FA. 

 I documenti catastali più significativi che riguardano un'unità immobiliare sono:

• Visura catastale: indica da quando e chi sono gli intestatari, quanti sono i vani e la rendita di una singola unità immobiliare
• Planimetria catastale: è il disegno in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta l'unità immobiliare. Contiene le principali informazioni tecniche di un un'unità: esposizione, confinanti, destinazioni d'uso degli ambienti, altezze

Tempi e costi per l'aggiornamento

I tempi per la variazione sono di solito rapidi: gli uffici del Catasto protocollano la nuova planimetria in 4-5 giorni lavorativi dopo la ricezione del file firmato digitalmente inviato dal tecnico

Il costo da versare al catasto per la variazione è pari a € 50,00 per ogni unità immobiliare costituita o variata. A questo costo va aggiunta la parcella del tecnico che per un appartamento è di solito pari a € 300/400

Obbligatoria dal 1 Luglio 2010 la conformità catastale

Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio al momento della compravendita di un immobile dichiarare la conformità tra lo stato di fatto e i dati presenti al catasto. 

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